2016.12.06
园区中国对话威尼斯2017娱乐官网集团总裁张宇凯:民企做产业地产,只有这一个诀窍
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12月6日,园区中国微信公众号发布了《对话威尼斯2017娱乐官网集团总裁张宇凯:民企做产业地产,只有这一个诀窍》一文,通过深度对话,向外界展示了中天集团的发展历程、企业转型、产业战略模式的转变、趋势及运营模式等,在此转发全文,以飨读者。


这是另一匹从传统房地产转型产业地产的“潜力黑马”。


园区中国在东莞调研其数个园区之后,对其“产业·金融·地产”融合发展的模式留下了深刻印象。这种结合了自身禀赋和平衡理念的打法,不但有效解决了困扰多数产业园区的前期投资难题,还在园区盈利模式、资产变现方面探索出了一条新的路径。


这个企业就是威尼斯2017娱乐官网集团。威尼斯2017娱乐官网集团成立于2001年,目前已经发展成为业务涵盖科技与文创产业园建设运营、房地产与不动产投资、城市更新及配套投资、环保及金融业务的多元化投资集团。2010年开始涉足产业地产开发、运营,目前在珠三角运作了12个不同规模的产业项目,总建筑面积超过500万㎡。


2016年,在产业园区潜行6年的威尼斯2017娱乐官网集团正式成立旗下的产业集团,与天安数码城、星河集团、中集集团等公司一样,在新一轮产业转型更迭如火如荼的华南,这匹黑马携厚积薄发之势,凭借着善于合作的特点和敏锐的市场嗅觉,将更加积极地活跃在产业地产大舞台上。


园区中国近日与威尼斯2017娱乐官网集团总裁、联合创始人张宇凯进行了深入的交流,有许多干货可以和大家分享:由住宅开发商向产业地产转型的缘由和心路历程,轻重资产平衡输出的尝试路径,对登陆资本市场和园区资产证券化的思考,与中关村、万科、碧桂园等合作伙伴的不同合作方式……相信这些干货能为产业园区管理者和从业者们带来一些借鉴与启发。


“合作,把事情做成”。言简意赅,概括了张总的经商哲学,也道出了这位产业地产老兵眼中做事业的诀窍。


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园区中国:威尼斯2017娱乐官网集团此前是传统住宅开发商,且是万科的重要合作伙伴,双方的合作模式是怎样的?


张宇凯:我们早期自营开发房地产项目,参与旧城改造。2004年国家开始施行招拍挂政策,至2007年,传统的旧城改造、村企合作的开发模式之路已经完被堵死,而民企开发商遇到的最大问题,就是很难在招拍挂市场直接和国资背景的开发商PK拿地。


在这种形势下,我们开始考虑以合作的方式破局,一个偶然的机会让我们和万科走到一起。2007年开始了初次的合作,通过这第一次合作,双方建立了相互信任的关系;继而展开了进一步深入的合作,至今双方在全国有20多个合作开发项目,威尼斯2017娱乐官网集团也成为万科在房地产领域重要的合作伙伴之一。


威尼斯2017娱乐官网的发展和转型,很大的原因就是与优秀的企业站在一起,特别是与万科的合作,一定程度上学习了很多万科优秀的品质。当然这种合作也是共赢的,中天和万科合作多年,我们由于了解当地情况,也让万科在本地的投资决策中有更好的搭配和组合。


园区中国:中天2010年开始进军产业地产领域,这个战略转变是怎样形成的?


张宇凯:通过与万科的合作,我们从原本的“自己整理土地→贷款→投资→开发”这种相对耗费精力的“重模式”,转为财务投资的“轻模式”,从而有更多的精力考虑集团的转型问题。在2010年前后,我们开始思考,只是单纯建房子的模式迟早会难以为继,相对而言,产业将更具有可持续性。


东莞经济在经过“腾笼换鸟”的转型阵痛后,凭借制造业基础雄厚的优势重新勃发生命力,尽管企业数量在减少,但是企业质量得以提升,企业的生存和创新能力反而得到加强。东莞加工制造业升格为智能智造,管理理念提升,产业升级加速,加上深圳由于城市生活成本增加,许多高新技术企业开始向临近的东莞转移,我们感觉到东莞产业转型升级将迎来一轮发展的契机,处于东莞与深圳交界处的松山湖高新区将会是爆发点。


我们在寻找机会的过程中,遇到了一家香港企业——香港志鸿科技,它的主营业务是为各大银行做金融IT维护和后台服务配套。由于志鸿科技拥有产业和科研设计用地,我们恰好擅长开发建设并带着资金,双方资源互补,很顺利就达成了合作。后来,当深圳人民银行旗下的联合金融服务集团来到松山湖的时候,我们又成功与之携手。于是,就有了现在的松山湖国际金融创新园。


一脚踏进来之后我们才发现,产业用地虽然地价比住宅低很多,但是建设投入的强度大,达到了楼面地价的10倍以上。由于之前并没有开发产业园区的经验,除了建设外,在产业梳理、产品设计、招商运营等方面的资源和经验都不足,每一步都是“摸着石头过河”,走了不少的弯路。我们硬是凭着一股子“不服输的闯劲”聚集了200余家创新型企业,也摸索出了我们自己的模式和路径。


通过在国际金融创新园的实践,我们也明白了产业地产商和住宅开发商完全是两个概念。我们决定在集团层面多开设一条产业地产“跑道”,目标是做成专注于产业园区的投资建设商和运营服务商;住宅层面则更加坚决的做投资商。


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园区中国:产业地产与住宅地产是完全不同的玩法,你们的团队在转型过程中是否有过不适应?


张宇凯:做出这个决定的确并不容易,我们团队内部也有过不同意见的交锋。相比于住宅周转快、现金流容易平衡,做园区需要一个很长的培育期,现金回流慢得多,且园区招商面对的是中小企业,住宅销售面对的是个人消费者,完全是两个不同的模式,团队一开始并不适应。


在这个过程中,我们有针对性的制定了几个目标。一是调动各种集团资源,先保证自己在这个行业活下来,二是快速做大规模,将园区个数、产业园建筑面积做起来,改变以前中天对外的单一开发商印象,三是做好示范园区招商,做几个亮点出来。

围绕这几个目标,我们在通过集团金控平台探索多元化的融资方式、资产证券化、园区企业价值投资、打造孵化和众创空间等方面做出了许多尝试。


园区中国:产业园区建设周期长,建设培育期沉淀大量资金,这个问题怎么解决?

张宇凯:我们具体做了几件事。


一是所有园区都通过集团金控平台,提前做了收益证券化。我们把集团整体业务做大,用集团其他产业资源前期补贴园区,把前期投资平衡掉。


二是当园区成熟后,有稳定的现金流,能从银行获得融资,再把这笔钱投入到新的发展项目中。


前期产业平台不造血,依靠集团其他资源补贴园区业务,包括设立产业投资基金等,让园区有更充足的弹药去作战;当园区能够自己造血时,再反哺回集团平台,算的是一个产业、地产、金融三个层面的总帐,这是我们这个非上市企业做产业园区能坚持下来并逐步成长的关键。


园区中国:我们看到中天在产业地产方面既有重资产的自建园区,也有轻资产的二房东模式,轻重资产平衡方面是怎样考虑的?


张宇凯:我们觉得做产业地产永远要考虑的就是“合作,把事做成”。做产业地产很多困难,成功的时间成本重,要么就没做成,要么事做成了,自己也被别人并购了,能坚持到做成事的并不容易。

重资产这块,讲究的是一个产融结合。中天的原则是投入和持有之前,必须把金融方案结合在一起考虑。有了金融解决方案才敢去做重,如果后期市场有变,必须保证重资产能够退出。对于项目储备,中天是住宅和产业地产两条跑道一起跑。我们整备的土地中,有旧改土地,符合住宅开发条件的,交给地产板块去做,没有住宅开发条件,但能做产业的交给产业园区板块做,通过金融板块的配合去慢慢成长。

轻资产方面,更多从资源整合的角度考虑。利用本土化优势选择一些可以租赁的物业,包括土地、厂房、仓储、码头等,先让我们的团队把运营服务规模做大,既占有优质资源,也让市场看到我们实实在在运营产业,打造品牌。同时我们希望把中天打造成开放式产业平台,让更多企业进来,产生更多项目合伙人。在产业地产方面,我们也将与更多不同背景的企业展开合作,将“合作”进行到底。


园区中国:我们看到中天也在东莞做一些孵化器和众创空间,东莞的创业氛围能否支撑这些业态?


张宇凯:东莞与其他非一线城市相比,最大的优势就是有完整的产业集群,从原本的传统产业中会衍生出很多新的需求,这些需求又催生出很多本土化的创业团队。在东莞创业与北京、深圳不同,那些城市的创业必须有强大资本驱动,而在东莞创业门槛低得多,我们为这些创业团队提供空间和各式服务,特别是金融创新服务,希望借助其发掘出一些潜力创业企业,为后续产业园的招商做储备。


园区中国:做产业地产,运营是一个绕不过去的话题,这方面中天有哪些考量?


张宇凯:我们现在提出一个目标,通过数据整合手段做到精兵简政,每个园区培养一个CEO。这个CEO是这个园区负责运营或者招商的人,对外称“CEO”,对内是“保姆”——他要做园区企业的全程保姆。对这些园区CEO来说,每个企业的所有事情都与你有关,这样就在管理方面省去了大量的中间环节。


比如我们有一个节能环保企业,从基础物业服务、金融服务、人才服务,对接政府的政务服务,甚至其他服务,都要由园区CEO来负责。也许他不一定能自己解决,但是必须知道这些企业的需求,能够推动这家企业和我们的关联板块发生联系,起到串联的作用。就像一个开关,如果一下子有5个按钮,经常会按错,如果只有一个按钮,一定不会按错,如果服务类别不够再慢慢加功能。


目前我们在园区服务体系中引入了安永会计师事务所,几个创投机构还有基金,他们入园的同时还能为园区企业需求提供外包式服务。这部分外包式服务产生的效益,我们园区CEO能够享受分红,这样就能从制度上调动他们的积极性。


通过这种模式,我们让一线员工懂得怎样发现价值。一旦一线员工发现入园企业的需求,我们可以马上组织团队去跟进。


我们正紧锣密鼓筹备中天产业金融和大数据信息服务中心,通过引入、联动、全金融产业链机构、大数据研究团队及高校为园区企业解决短、中、长 、债券和股权融资等不同类型的金融服务,满足园区企业多层次的资金需求,降低中小企业融资门槛及成本。同时,我们对园区企业生产、行业、市场等经营数据进行分析研究,为企业提供最匹配的和最接地气的参考和依据。


园区中国:中天对于登陆资本市场有没有考虑?


张宇凯:经过几年对园区的运营,我们对于项目的收益等各项数据看得越来越清晰,我们已在香港并购了一个投行,希望未来在香港资本市场有所突破。


园区中国:在股权投资方面,中天目前做了哪些尝试?


张宇凯:我们的科创基金目前投了11家园区企业。在股权投资方面,我倾向于慢火煲粥、顺势而为,找到合适的退出节点和机制,这个不能急,还在持续探索和实践当中。


园区中国:近期有哪些新动作或者想法?


张宇凯:我们最近成立了中天产业集团,将会对原有的运作模式进行进一步的优化。

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